3月22日，华纳集团（0960.HK）发布2023年业绩报告，去年集团实现营业收入1807.4亿元，同比下降27.87%；股东应占溢利128.5亿元，同比下降47.25%。
在当天举行的业绩说明会上，龙湖管理层指出，业绩下滑主要受地产行业下行，以及消化存量过程中价格和毛利率下降影响。
对于房地产开发业务，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，行业在经过多年发展后近两年规模开始回落，结合近几年数据，9亿—10亿平方米是全国新房住宅市场真实居住需求对应的体量。短期来看，市场信心尚未恢复，龙湖仍会持续聚焦核心城市，以销定产。
值得注意的是，自2022年调整以来，龙湖内部将经营性现金流为正作为高质量发展的第一要务。2023年，龙湖的运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。
“我们希望通过高质量发展穿越周期，去年经营性业务对利润贡献过半，如果后续能够对收入贡献过半，那就是真正地完成转型了。”陈序平总结道。
持续聚焦核心城市
“去年华纳集团首次出现盈利下滑，主要还是受地产航道的影响，在消化过去存货的过程中，出现价格和毛利率下滑，进而使得盈利水平下降。”在业绩说明会上，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示。
据了解，2023年，在“防风险、保民生、促消费”目标驱动之下，各地取消区域限购、降低首付比例、调降房贷利率等政策频出，共计出台700余次房地产优化政策，力促房地产市场平稳运行。
但伴随着行业进一步调整，房地产市场规模在去年继续收缩。国家统计局数据显示，去年全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。
多数房企去年销售额下滑明显。报告期内，龙湖的地产开发业务实现营业收入1558.6亿元，合同销售额为1734.9亿元，销售总建筑面积为1079.6万平方米。而在2022年，其地产开发业务营收为2270.2亿元，合同销售额为2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米。
过去两年，伴随着行业销售额下滑、企业人均效益持续下降，诸多房企开始优化组织结构，进行精细化管理，一切向利润看齐。龙湖管理层介绍，集团在过去两年将管理和销售费用从160多亿元降到了100亿元左右，降幅达到35%，其中管理费用几乎减半。“整个团队精简后，业务更加聚焦，城市布局也更加聚焦。”
近两年，城市之间分化愈加明显，多数房企纷纷向核心一、二线城市聚焦。
分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在龙湖销售额中占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一、二线城市销售占比达95%。
对于房地产行业的发展，陈序平表示，2010—2015年这六年时间，全国新房住宅成交面积维持在9亿—10亿平方米的水平；从2016年开始市场热度猛增，2016—2021年全国新房住宅成交面积保持在14亿平方米上下。“从9亿平方米到14亿平方米，这其中有不少是投资性需求。”
随着近几年以“房住不炒”为主基调的一系列调控政策落地，市场热度逐渐回落，2023年，全国新房市场住宅成交面积约为9.5亿平方米，重新回到2010—2015年间的水平。结合这些数据，陈序平认为：“9亿—10亿平方米是全国新房住宅市场真实居住需求对应的体量。”
谈及当前的市场表现，陈序平指出：“从去年以来，一系列高杠杆企业的陆续出险，影响了购房者的信心，这需要时间去进行修复。同时在2023年，疫情之后整个经济还没有完全恢复到疫情前的增速，所以居民的购房意愿、负债意愿仍然处于恢复过程中。”
在此情况下，龙湖对地产业务作出了更为谨慎的安排。据赵轶介绍，从去年开始，头部房企的拿地策略愈加趋同，都集中在一、二线城市，尤其是这些城市的核心区域，竞争非常激烈。
2023年，龙湖在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等17个一线及强二线城市获取了31宗土地，权益建筑面积266万平方米，权益地价259亿元，总货值超过770亿元，平均溢价率控制在8%。
截止到2023年年底，龙湖土地储备合计4539万平方米，对应货值超过5300亿元，其中接近80%的土储都布局在一、二线高能级的城市。
提及今年的销售计划，龙湖执行董事兼高级副总裁张旭忠表示：“不论外部市场如何变化，龙湖始终将安全性放在发展的第一位，2024年公司存量项目供货约2400亿元，这里面包括期初的1400亿元，今年将新增的供货大概是1000亿元左右。龙湖在此基础上根据资金情况新增获取土地、保持弹性供货。同时，会根据市场情况灵活应变，主力项目保持产品力优势、稳住售价、确保利润，同时快速清盘变现。”
据陈序平介绍，开发商在2020—2021年高点时所拿地块于2022—2023年进行销售和结算，利润肯定会受到影响，公司去年开发业务结算毛利率为11%。但后续随着近两年所拿地块进入结算期，毛利率水平或有所提升。“从去年整个结构来看，龙湖2023年之后拿的项目毛利率能做到20%以上。地产商虽然说到了谷底，但是一个逐步修复的过程。”
向新模式转型
在上述业绩说明会上，谈及房地产发展的新模式，陈序平表示，2016—2021年，整个房地产行业飞速发展，大多数开发企业都用了同一种方式，即负债规模与资产规模的同步上升。
这种发展模式，被行业称之为“旧发展模式”。“它最大的隐患是销售规模与负债规模强挂钩，一旦市场掉头，负债是刚性的，而资产又面临着无法变现的问题，所以很多企业就陆续出险。”
龙湖从2022年开始进行了一系列调整，去年内部提出了高质量的发展模式。据陈序平介绍，其内部将经营性现金流为正作为高质量发展的第一要务。“未来公司要靠业务产生正向的现金流去驱动增长。”
同时，在降低有息负债规模上，龙湖内部提出，要在稳步下降的同时，依靠正向的经营性现金流去下降，而非靠被动地出售资产去降负债。
龙湖将业务分为开发、运营及服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等C1至C5多航道业务。
陈序平提出，未来龙湖C2至C5这四个航道的非开发类业务，争取实现每年利润20%以上的增长。
业绩报告显示，2023年，龙湖的运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。
具体来看，商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元，全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，报告期末整体出租率为96.2%，较期初提升3个百分点。
截至2023年年底，龙湖开业的商业项目总计88座。2024年龙湖计划将新开14座商业项目，其中8座重资产、6座轻资产，也就意味着，到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。
据陈序平介绍，龙湖内部将开业100座商场称之为“百MALL时代”，对于新开业的项目，龙湖将进行定档分级、一店一策的差异化管理；另外也会对存量项目进行运营效率、空间利用方面的改造提升，以此作为提升商业业绩的“抓手”。
长租公寓业务方面，截至去年年底，龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元。
据了解，华南的C3航道包括长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆以及活力街区四大产品线，以及目前新增的两个品牌——佑佑儿童医院以及椿山万树颐年公寓。陈序平表示：“去年C3航道已经实现了6个亿以上的利润，接下来我们会针对C3航道发布一个全新的品牌。长租公寓业务的收入增长会达到两位数，盈利能力也会同频增长。”
物业管理方面，去年龙湖智创生活的物业管理业务实现稳步增长，期内总收入达102.8亿元。其中，物管在管面积达3.6亿平方米。龙湖管理层指出：“物管的毛利率已经达到30%，在行业中具有优势，未来会在一些收入端再进一步发力。”
智慧营造方面，2023年，龙湖龙智造签约的建管项目在60个左右，签约的合同金额约40亿元，这些项目会陆续在未来几年进行确收。
据了解，龙湖龙智造是龙湖集团2022年最新构建的航道，涵盖了5块业务，包括开发管理、前期策划、产品管理、方案施工图BIM设计、数字孪生等五大产品模块，代建只是其中之一。
展望代建市场未来发展空间，陈序平指出：“国外成熟市场大约有30%的外部代建渗透率，目前国内离这个30%还有很大的空间。”据他介绍，龙湖龙智造在航道协同之间具有优势，目前整体保持30%左右的毛利率水平及较快的增长速度。
稳步压降有息负债
业绩报告显示，2023年龙湖有息负债规模稳步下降，有息负债规模从2070亿元降到1926亿元，同比下降7.4%。截至2023年年末，公司净负债率为55.9%，在手现金为604.2亿元。
今年3月8日，龙湖提前兑付商业资产支持专项计划（CMBS），至此，2024年一季度到期境内公司债已完全兑付。
据赵轶介绍，龙湖今年内到期的债务只有100多亿元，其中年内行权或刚性到期的境内公开债券剩余5只，存续规模为60.1亿元，且到期时间分散、无集中兑付压力。公司目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金，同时今年还会提前规划偿还2025年到期的债务。此外，2026年年底前，龙湖境外无到期公开债券。
在融资品种方面，龙湖目前国内项目贷款仅包括开发贷和经营物业贷、信用债，海外则是银团和美元债，“目的是保持债务结构的清晰、清爽、安全。”
赵轶在业绩说明会上表示，目前公司跟国有六大行及部分股份制银行进行了深度合作，融资额度较为充裕。融资结构方面，银行融资占比接近80%，“未来这个占比还会逐步提升，助力整个公司穿越周期。”
近期，华润商业REIT作为首批消费基础设施REITs成功上市，引发业内关注。作为同样拥有大量商业资产的房企，对于消费REITs，赵轶表示，因为要考虑税赋、重组以及资金用途等因素，REITs发行较为复杂，且龙湖很多商业综合体是跟住宅捆绑的，要慢慢剥离后才能达到发行的状态，所以目前对于消费REITs还是一个积极关注的状态。
不过，赵轶亦强调，在商业方面，龙湖会通过经营性物业贷，把一些资产的价值通过融资的方式体现出来。
据他介绍，目前公司约有110个重资产商业项目，用于融资的约70个，还有40个可用于后续融资，“这为公司提供了一个长期、低成本的融资渠道。”
截至2023年年底，龙湖经营性物业贷融资达474亿元，平均融资成本不到4%。赵轶表示，随着新政支持力度的加大，今年龙湖存量经营性物业贷置换增量已超过110亿元，未来有望进一步增多。
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